公示地価と基準地価の違いについて

ニュースを見ていると時折、「公示地価」や「基準地価」という言葉を見聞きすることがあるかと思います。

いずれも土地の価格を知るためのものですが、この2つは何がどういったものなのか知らない人も多いでしょう。

この記事では、公示地価と基準地価の違いや調査方法、地価の調べ方など、詳しく解説していきます。

公示地価と基準地価の違い

公示地価は、公示地価法という法律にのっとり、国土交通省が毎年発表しています。

土地の売買や固定資産税評価額算定の際の指標とされているため、実は私たちにも大きな関わりがあるのです。

毎年1月1日を基準日として土地の価格を評価し、毎年3月下旬ごろに新聞や国土交通省のホームページにて公開されています。

公示地価は、建物がない更地の評価額です。

大きく分けて商業地、住宅地、工業地に分類して公開され、その標準地の1㎡あたりの土地価格が表記されています。

基準地価は、地方自治体が発表している

国土利用計画法にのっとり都道府県が発表しているのが、基準地価です。

その年の7月1日時点での土地評価を算定し、毎年9月下旬頃に公開されています。

こちらも主に土地取引の指標とされており、評価方法等については、公示地価と変わりはありません。

公示地価と基準地価は、非常に似たような性質のものです。

なぜ、似たような指標を半年おきに公開しているのかと疑問に思うかもしれません。

しかし、土地の取引は大きな資金が動くものです。

取引の指標となる公示地価が間違っていたとしたら、売り手や買い手にとって公平な取引ができません。

そこで、公示地価を補完するためにも、半年後に基準地価の発表があるのです。

公示地価・基準地価の評価方法

公示地価は、全国にある標準地約26,000地点を不動産鑑定士2名以上によっての評価・算出します。

公示地価は土地価格の指標になるため、標準値は駅までの距離や土地の広さなど、その地域での平均的な場所が選ばれます。

したがって、極端に駅に近い好立地や、駅からあまりに不便過ぎる立地、広すぎる土地や変形地は、標準地から除外されます。

基準地価は、全国にある基準地約22,000地点を、不動産鑑定士1名以上による鑑定評価にて算出します。

基準地も公示地価の標準値と同じように選定されるため、重複することもあります。

例えば令和2年の基準地価でいうと、公示地価と重複している地点は全体の約10％です。

基準地価は公示地価算出の半年後になるので、公示地価と調査地点が同じであれば、半年間の地価上昇や下落の変化を掴むことができます。

評価する土地の内容

公示地価と基準地価では、評価する土地の内容が異なります。

公示地価の標準値の約80％が市街化区域を対象としていますが、基準地価では市街化区域は50％超。

基準地価では都市計画区域外のエリアも約15％含まれています。

市街化区域とは、積極的にまちづくりを行うエリアのこと。

都市計画区域外は、公共の施設や病院、道路、公園などの都市計画を行わないエリア。

つまり、人が集まりにくい、需要が少ない場所です。

調査対象となる土地に市街化区域が多ければ、商業地や住宅地も多いため、土地評価の平均は高くなります。

そのため、公示地価と基準地価の平均評価額は、公示地価の方が高くなっていることがほとんどです。

公示地価・基準地価の調べ方

公示地価と基準地価は、どちらも国土交通省のホームページで調べることができます。

土地探しをしている人は、標準地・基準地検索システム「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を確認してみましょう。

購入したい土地の相場をチェックしておけば、土地の価格が適正か判断するのに役立つでしょう。

まとめ

公示地価と基準地価は、どちらも土地の指標となる価格を示しています。

違いは、発表する機関が国土交通省か都道府県か、調査時期や対象となる土地です。

土地を購入する際には、公示地価や基準地価を参考にするといいでしょう。

ただし、公示地価も基準地価も実際に取引される価格とは異なることもあります。

売却したい不動産（土地や建物）がある場合は、まずは不動産業者に査定を依頼するといいでしょう。

不動産会社での査定は、実際の取引価格の相場や成約した金額なども反映されます。

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